Le renouvellement du bail commercial: Guide 2024

L’approche de la fin d’un contrat de bail commercial, traditionnellement fixée à une période de neuf ans, marque un tournant crucial pour les locataires d’espaces commerciaux.

Cette période est décisive, car elle offre au locataire la possibilité de renouveler son bail, bénéficiant ainsi de la continuité et de la stabilité nécessaires à l’exploitation de son activité commerciale.

Il convient de détailler les enjeux et les avantages liés au renouvellement du bail commercial, ainsi que les conditions requises pour en bénéficier.

Si le propriétaire ne prend aucune mesure dans les six mois qui précèdent la fin du bail, le locataire a deux options :

• Il peut choisir de ne rien dire, permettant ainsi au bail de se renouveler automatiquement, mais avec le risque que le loyer soit significativement augmenté après la douzième année.
• Alternativement, il peut notifier au propriétaire son intention de renouveler le bail.

Les modalités de la demande de renouvellement du bail

Si le bailleur ne délivre pas de congé, le locataire désireux de renouveler son bail commercial doit en faire la demande au bailleur.

Conformément à l’article L 145-10, alinéa 1 du code de commerce, cette procédure est requise en l’absence de congé.

Date de la demande de renouvellement

En l’absence de congé émis par le bailleur, le même article stipule que le locataire doit formuler sa demande de renouvellement soit dans les six mois précédant la fin du bail commercial, soit à n’importe quel moment pendant sa prolongation implicite.

Il est important de noter que les demandes soumises plus de six mois avant la fin du bail n’auront aucun effet.

Respecter le délai de six mois assure que le bail se termine comme prévu à sa date d’expiration.

Par contre, si la demande de renouvellement est faite après la neuvième année, elle deviendra effective au début du trimestre civil suivant, en accord avec l’article L145-12, alinéa 3, du code de commerce.

Cette démarche a deux implications majeures :

• Premièrement, l’application des modalités de calcul du loyer pour les baux de neuf ans.
• Deuxièmement, la conclusion de la reconduction tacite du bail pour prévenir toute continuation après douze ans, période après laquelle le loyer peut être librement augmenté.

Destinataire de la demande de renouvellement

La personne à qui la demande de renouvellement est adressée doit posséder l’autorité nécessaire pour approuver le renouvellement lui-même.

Cela concerne habituellement le bailleur.

Néanmoins, dans le cas d’un usufruit, cela peut inclure à la fois l’usufruitier et le nu-propriétaire, car adresser la demande uniquement à l’usufruitierpourrait entraîner l’invalidité de celle-ci.

Lorsqu’il existe plusieurs propriétaires, adresser la demande à l’un d’entre eux équivaut à l’adresser à tous, sauf disposition contraire explicite.

Forme et contenu de la demande de renouvellement

Des exigences spécifiques doivent être respectées pour formuler une demande de renouvellement de bail.

Cette demande peut se faire via une lettre recommandée avec accusé de réception ou par un acte d’huissier.

Si la demande est envoyée par lettre recommandée, le bailleur a la possibilité de revenir sur un refus initial et d’accepter le renouvellement.

Bien que la demande puisse suggérer un nouveau montant de loyer, son objectif principal reste le renouvellement du bail.

Il est impératif d’inclure une citation de l’article L145-10, alinéa 4, du code de commerce, qui stipule : « Le bailleur doit, dans les trois mois suivant la réception de la demande de renouvellement, informer le demandeur, par acte d’huissier, de son acceptation ou de son refus du renouvellement en mentionnant les raisons de ce refus.

Si le bailleur ne communique pas sa décision dans ce délai, il est considéré comme ayant accepté de renouveler le bail dans les conditions précédentes. »

Omettre de citer l’article L145-10 invalide la demande de renouvellement, conformément à l’article L145-10, alinéa 3, du code de commerce.

La réponse du bailleur

À réception de la demande du locataire, le bailleur peut au choix accepter ou refuser le renouvellement.

Le refus du renouvellement par le bailleur

Selon l’article L145-10, alinéa 4, du code de commerce, le bailleur dispose d’un délai de trois mois suivant la réception de la demande de renouvellement pour exprimer son refus.

Il doit fournir les raisons de ce refus ou proposer une indemnité d’éviction.

Si le bailleur ne communique pas ses motifs de refus dans ce délai de trois mois, son absence de réponse sera interprétée comme une acceptation du renouvellement, et il ne pourra plus ultérieurement invoquer ces motifs.

De plus, la communication du bailleur doit mentionner que le locataire, souhaitant soit réclamer une indemnité soit contester le refus, est tenu d’engager une action en justice auprès du Tribunal de grande instance dans un délai maximal de deux ans à partir de la date de notification du refus.

L’acceptation du renouvellement par le bailleur

Si le bailleur accepte le renouvellement, il n’est pas obligé de suivre une forme spécifique pour exprimer son accord.

Néanmoins, s’il est d’accord pour renouveler le bail mais conteste le montant du loyer proposé par le locataire, il doit alors adresser une proposition distincte au locataire.

Il est à noter que le manquement du bailleur à répondre dans les trois mois est interprété comme une acceptation du renouvellement.

Cependant, cette acceptation implicite concerne uniquement le renouvellement du bail et non le montant du loyer suggéré par le locataire, qui sera considéré à partir de sa proposition.

En cas de désaccord sur le loyer, la partie la plus active peut faire appel à la commission de conciliation ou, à défaut d’entente, au juge des loyers commerciaux.

L’agrément au renouvellement n’empêche pas le bailleur de présenter ultérieurement des motifs sérieux et justifiés pour refuser le renouvellement, à condition que ces motifs ne lui étaient pas connus au moment de son acceptation, ou d’exercer son droit de repentir, comme le stipule l’article L145-58 du code de commerce.

L’acceptation ou le non-respect du délai de trois mois pour répondre ont des implications importantes, telles que la renonciation aux violations antérieures du bail.

Un bailleur confronté à une demande de renouvellement pourrait donc trouver avantageux de consulter un avocat pour déterminer la meilleure stratégie à adopter, notamment en ce qui concerne la fixation d’un nouveau loyer ou l’établissement de nouvelles conditions.

La délivrance du congé par le bailleur

Habituellement, un bailleur souhaitant renouveler un bail prend l’initiative d’envoyer un congé au locataire pour proposer un nouveau loyer et apporter des modifications à certaines conditions du bail actuel.

Si le bailleur choisit de ne pas communiquer et permet au bail de se prolonger de manière tacite, il ne pourra solliciter qu’une révision du loyer tous les trois ans.

Le bailleur a aussi la possibilité de refuser le renouvellement du bail ; dans ce cas, il enverra un congé sans proposition de renouvellement, et il peut choisir d’indiquer ou non le montant de l’indemnité d’éviction.

Date de délivrance du congé de renouvellement

Le bailleur est tenu de notifier le congé au locataire au moins six mois avant la fin du bail pour qu’il prenne effet à cette date.

Bien que six mois constitue le délai minimum, le bailleur a la possibilité d’émettre un congé plus tôt s’il le souhaite.

Si le congé est émis pendant la période de prolongation tacite du bail, il doit être donné six mois avant le dernier jour du trimestre civil en cours.

Selon l’article L145-9 du code de commerce, en l’absence de congé ou de demande de renouvellement, un bail rédigé se prolonge de manière tacite après la date initialement prévue par le contrat.

Durant cette prolongation tacite, le congé doit être notifié au moins six mois à l’avance et correspondre au dernier jour du trimestre civil.

Destinataire de la délivrance du congé de renouvellement

Uniquement le bailleur ou son mandataire sont autorisés à émettre un congé.

Ce congé doit être adressé au locataire occupant les lieux ou au propriétaire du fonds de commerce situé dans ces locaux.

Si une erreur est commise dans l’identification du locataire dans le congé, cela constituerait une irrégularité formelle, laquelle ne peut être contestée que par la personne à qui le congé est destiné.

Forme et contenu du congé

La loi Macron a apporté des modifications à la loi Pinel concernant la forme requise pour le congé.

Désormais, l’envoi d’un congé par acte d’huissier est impératif, que le bailleur refuse ou accepte le renouvellement demandé par le locataire.

Le non-respect de cette formalité entraîne la nullité du congé.

1°) Pour un congé refusant le renouvellement, le congé doit, sous peine de nullité, expliciter les raisons du refus.

Il doit également préciser que le locataire ayant une objection au refus ou désirant réclamer une indemnité d’éviction doit intenter une action en justice dans un délai de deux ans suivant la prise d’effet du congé.

2°) Concernant un congé proposant le renouvellement, il suffit d’indiquer que le congé vise à conclure le bail actuel avec une offre de renouvellement.

Si le bailleur désire proposer un nouveau loyer, cela doit être spécifié dans le même acte.

Le loyer proposé peut suivre les limites de l’indice de référence convenu entre les parties ou refléter la valeur locative, si le bailleur argumente en faveur d’un déplafonnement du loyer du bail commercial.

L’assistance d’un avocat est judicieuse lors du processus de renouvellement, permettant au bailleur de naviguer avec assurance parmi les options disponibles, étant donné que chaque type de congé a ses implications spécifiques.

Un avocat pourra conseiller sur le choix du congé à émettre et sur les informations à y inclure, selon les intentions du bailleur.

Même après avoir émis un congé de renouvellement, le bailleur peut revenir sur sa décision de renouveler le bail, à condition d’agir dans le cadre temporel établi par l’article L. 145-57 du code de commerce.

Cet article stipule que les parties doivent établir un nouveau bail selon les modalités définies par la justice dans le mois suivant la notification de la décision finale, sauf si le locataire renonce au renouvellement ou si le bailleur le refuse, auquel cas la partie qui exprime son désaccord doit prendre en charge tous les frais engagés.

Le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement en invoquant des raisons sérieuses et justifiables qu’il ne connaissait pas au moment de proposer le renouvellement.

La mise en œuvre du droit de choisir de renouveler ou non le bail ne requiert pas de suivre un formalisme spécifique.

Il est donc recommandé de consulter un avocat pour rédiger correctement cette décision et élaborer une stratégie de négociation efficace.

Malgré avoir émis un congé en faveur du renouvellement, le bailleur a la possibilité de s’opposer à celui-ci à condition de respecter le délai fixé par l’article L. 145-57 du code de commerce.

Selon cet article, un nouveau bail doit être formulé selon les termes décidés par la justice dans le mois suivant la notification de la décision définitive, sauf si le locataire décide de ne pas procéder au renouvellement ou si le bailleur le refuse.

Dans ce dernier cas, les frais seront à la charge de la partie qui s’est opposée au renouvellement.

Pour motiver son refus de renouveler le bail, le bailleur peut se prévaloir de raisons sérieuses et valides, non connues au moment où le renouvellement a été proposé.

La mise en œuvre de la décision de refuser ou accepter le renouvellement ne nécessite pas de respecter une procédure formelle spécifique.

Il est donc judicieux de consulter un avocat pour formuler cette décision de manière appropriée et élaborer une stratégie de négociation afin d’assurer un déroulement optimal des discussions.

Congé avec renouvellement

Lorsqu’un congé propose le renouvellement, le locataire a deux options :

• 1°) Accepter le renouvellement selon les termes proposés, soit explicitement, soit implicitement (par exemple, en ne répondant pas mais en continuant d’occuper les locaux sans manifester son désaccord).
• 2°) Accepter le renouvellement en principe, mais refuser une ou plusieurs des conditions stipulées, en particulier en ce qui concerne le loyer. Dans une telle situation, le locataire, en désaccord avec le loyer proposé, doit faire appel à la commission de conciliation ou au juge des loyers commerciaux pour résoudre le litige.

Congé avec refus de renouvellement

Lorsqu’un congé refuse le renouvellement, le locataire a plusieurs choix :

• 1°) Si le congé inclut une proposition d’indemnité d’éviction, le locataire peut accepter cette indemnité, tenter de négocier son montant, ou, à défaut d’accord, faire appel au tribunal compétent. Il est important de noter que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour contester le montant de l’indemnité d’éviction offerte, selon l’article L145-60 du code de commerce.
• 2°) Si le congé ne propose pas d’indemnité d’éviction, le locataire peut alors saisir le Tribunal de grande instance pour défendre son droit au bail commercial et contester les motifs de non-renouvellement avancés par le bailleur.
 
 
 
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