Le droit de préemption du locataire commercial

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « loi PINEL » a institué un nouveau droit de préemption au profit du locataire d’un local commercial ou artisanal.

Ce droit de préemption est visé à l’article L145-46-1 du Code de commerce :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer (…)».

Les modalités du droit de préemption d’un local commercial

Pour rappel, le propriétaire et le locataire du local commercial ou artisanal sont liés par le contrat de location appelé contrat de bail commercial.

L’obligation d’information du locataire

Dès qu’il a l’intention de vendre ses murs, le propriétaire d’un local commercial doit nécessairement aviser son locataire.

Cette information, portée à la connaissance du locataire commercial, doit être réalisée par lettre recommandée avec avis de réception ou bien remise en main propre contre émargement et doit indiquer le prix et les conditions de la vente.

Elle vaut offre de vente au profit du locataire commercial.

Le délai du droit de préemption d’un local commercial

Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour préempter.

Les conséquences de la préemption d’un local commercial

Si le locataire préempte

L’offre émise par le propriétaire a été acceptée par le locataire commercial.

Dans ce cas, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour réaliser la vente.

A noter que si le locataire souhaite financer l’achat via un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois (le locataire doit cependant bien penser à indiquer cette mention lors de son acceptation au propriétaire)

Si le locataire refuse l’offre émise par le propriétaire

L’offre de vente est caduque et le propriétaire peut librement vendre les murs loués.

A noter que l’acheteur deviendra automatiquement le nouveau bailleur.

Les sanctions encourues

L’article L145-46-1 du même Code précise que la sanction encourue en cas de non respect du droit de préemption au profit du locataire est la nullité de la vente :

« Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix (…) ».

Les relations entre propriétaire et locataire commercial peuvent s’avérer complexes et l’intervention d’un professionnel indispensable, n’hésitez pas à contacter votre avocat expert baux commerciaux pour tout renseignement.