Déplafonnement du loyer du bail commercial : Guide 2024

Lors de la conclusion du bail commercial, le prix du loyer est déterminé par les parties.

Au cours du bail, le loyer peut être révisé selon les modalités contractuelles et la règle du plafonnement qui protège le locataire d’une hausse trop brutale.

Par conséquent, dans ces conditions le déplafonnement du loyer du bail commercial n’est autorisé que dans 5 cas uniquement :

Durée du bail supérieure à 12 ans	Modification des facteurs locaux de commercialité	Travaux valorisant le bien	Déspécialisation du bail	Exclusion conventionnelle du plafonnement
- Le bail a été conclu pour une durée supérieure à 12 ans - Le bail a été tacitement prolongé (sans renouvellement)	Evolution et amélioration d’éléments pouvant affectés la valeur locative du local loué (intérêt de la rue, moyens de transport, etc.)	Les travaux réalisés augmentent la valeur locative du local loué	- Si déspécialisation partielle alors le déplafonnement est envisageable - Si déspécialisation totale alors le déplafonnement est immédiat	Les parties ont exclu contractuellement l’application du plafonnement des loyers

Ce guide explore en détail les différents aspects liés au déplafonnement du loyer d’un bail commercial, notamment les modalités, des conditions, les risques et les clauses pouvant être insérées dans les baux commerciaux.

Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial est une exception à l’exception de plafonnement des loyers qui intervient dans certains cas particulier.

Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial est un processus qui permet une augmentation du loyer pour l’aligner sur sa valeur locative.

Cela permet de fixer un nouveau loyer qui excède le montant précédemment plafonné.

Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial est possible dans cinq conditions uniquement :

Durée du bail supérieure à 12 ans

Le déplafonnement de loyer est possible lorsque le bail commercial expiré a été prorogé tacitement au-delà d’une durée de 12 ans (article L145-34 du Code de commerce).

Modification des facteurs locaux de commercialité

Le déplafonnement de loyer est possible lorsqu’il y a une modification méliorative des facteurs locaux de commercialité.

Ces facteurs regroupent tous les éléments venant améliorer l’activité commerciale du local loué. (Article R145-6 du Code de commerce)

Ces facteurs peuvent être :

• Mise en place de moyens de transport ou des places de stationnement
• Réhabilitation urbaine d’un quartier
• Dynamisation du lieu (rue, quartier, etc.)

De manière générale, il s’agit de tout changement qui engendre une amélioration significative de l’activité commerciale ayant pour effet d’augmenter la valeur locative du local loué.

Travaux valorisant le bien

Le déplafonnement de loyer est possible lorsque des travaux sont réalisés par le bailleur ou le locataire.
Il s’agit des travaux venant améliorer l’état des locaux (climatisation, agrandissement du local, etc.).

Déspécialisation du bail

Le déplafonnement du loyer est possible lorsque le locataire vient ajouter à l’activité prévue au bail commercial des activités supplémentaires : c’est la déspécialisation du bail commercial.

Déspécialisation partielle

La déspécialisation partielle du bail peut entraîner le déplafonnement du loyer à condition que cette modification conduise à une valorisation du chiffre d’affaires du locataire.

Déspécialisation totale

Le déplafonnement du loyer est possible lorsque le locataire change complètement d’activité, on nomme ça la déspécialisation totale.

Dans ce cas, le déplafonnement du loyer est immédiat.

Exclusion contractuelle du plafonnement du loyer

Lors de la conclusion du bail ou lors du renouvellement de celui-ci, les parties peuvent s’accorder pour exclure l’application du plafonnement du loyer.

Quels sont les biens qui échappent au plafonnement des loyers, et a fortiori, n’ont pas besoin d’être déplafonnés ?

De manière dérogatoire, trois types de biens ne sont pas soumis à l’application du plafonnement du loyer d’un bail commercial :

• Les terrains nus (L145-36 du Code de commerce)
• Les locaux dits « monovalents » : c’est-à-dire des locaux construits en vue d’une seule utilisation (R145-10 du Code de commerce)
• Les locaux à usage exclusif de bureaux (R145-11 du Code de commerce)

Quand intervient le déplafonnement des loyers ?

Le déplafonnement du loyer est possible en cours de bail lors de la révision triennale ou lors du renouvellement du bail commercial.

Qui peut demander le déplafonnement du loyer ?

Le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer.

Il lui convient de démontrer les raisons du déplafonnement : la charge de la preuve lui incombe.

Du fait du caractère subjectif et du fait que les critères sont parfois difficiles à évaluer, de nombreux contentieux s’érigent en matière de déplafonnement.

Il existe deux clauses types pouvant être insérées dans un contrat de bail commercial.

Clause de déplafonnement automatique du loyer

Il est possible de prévoir une clause, au sein du contrat de bail commercial, prévoyant le déplafonnement automatique du loyer lors du renouvellement du bail.

Cette clause signifie que, lors du renouvellement du contrat de bail, la fixation du loyer correspondra à la valeur locative réelle du bien loué.

Clause d’interdiction du lissage du loyer en cas de déplafonnement

Il est possible de prévoir une clause, au sein du contrat de bail commercial, prévoyant l’interdiction de lisser l’augmentation du loyer causé par un déplafonnement.