La cession déspécialisation en cas de départ à la retraite

La déspécialisation du bail pour motif de départ à la retraite constitue une option légale permettant au locataire de changer la destination initiale du bail commercial.

En d’autres termes, il peut ajuster l’activité spécifiée dans le contrat, facilitant ainsi une éventuelle cession.

Le Code de commerce comprend plusieurs dispositions visant à faciliter la cession du fonds de commerce par un locataire souhaitant prendre sa retraite.

Ces dispositions comprennent notamment :

• Un droit de préemption, également appelé « priorité de rachat », accordé au bailleur pour l’acquisition du fonds de commerce.
 
• Un droit de déspécialisation en l’absence de préemption : le bailleur ne peut s’opposer à ce que le locataire, futur retraité ou invalide, cède le bail en modifiant la nature de l’activité spécifiée dans le contrat, sauf incompatibilité avec la destination, les caractéristiques et la situation de l’immeuble.

Le locataire envisageant de céder son droit au bail avec déspécialisation lors de son départ à la retraite doit s’assurer que les futures activités exercées dans le local sont en accord avec la destination de l’immeuble.

La conformité des nouvelles activités est évaluée par le juge du tribunal judiciaire local où se trouve le local.

Afin de déterminer cette compatibilité, le juge examinera, par exemple, le règlement de copropriété, les caractéristiques de l’immeuble, ou encore les dispositions du règlement intérieur en cas de local situé dans un centre commercial.

En outre, les éléments pris en considération incluront également les caractéristiques du local, ainsi que les dispositions du règlement de copropriété et du Plan Local d’Urbanisme (PLU) local.

Pour mettre en œuvre ce processus, le locataire désireux d’adopter cette démarche doit formellement informer son bailleur, ainsi que les créanciers ayant des droits inscrits sur le fonds de commerce, de son intention de céder le bail.

Cette notification doit être effectuée par l’intermédiaire d’un acte d’huissier et doit clairement spécifier les motifs de la cession, que ce soit en raison de son départ à la retraite ou de son invalidité.

De plus, le locataire est tenu de fournir des détails sur la nature des activités envisagées par le futur locataire, ainsi que sur le prix de la cession.

Une fois notifié du projet de cession par le locataire, le bailleur dispose de plusieurs options :

Droit de préemption

Le bailleur peut opter pour son droit de préemption.

Il dispose de deux mois pour répondre au locataire.

Il est crucial de noter que s’il choisit d’exercer ce droit, le bailleur doit acquérir le droit au bail selon les conditions spécifiées par le locataire dans sa notification.

Acceptation de la cession

Le bailleur a également la possibilité d’accepter la cession.

En l’absence de réponse dans les deux mois suivant la notification, son silence sera interprété comme une acceptation tacite de la cession.

Opposition à l’exercice de nouvelles activités

Si le bailleur souhaite s’opposer aux nouvelles activités projetées, il doit saisir le tribunal judiciaire local dans les deux mois suivant la notification.

Ce refus ne peut être justifié que par une incompatibilité des nouvelles activités avec la destination initiale de l’immeuble.

Le rejet de la déspécialisation par le propriétaire doit être justifié et aligné sur les critères stipulés à l’alinéa 2 de l’article L. 145-51 du Code de commerce.

Un refus non motivé injustifié pourrait entraîner des réparations financières pour le locataire c’est-à-dire par l’allocation de dommages et intérêts.

Une question ?

Notre cabinet d’Avocat en droit immobilier, vous accompagne partout en France, dans l’ensemble des démarches portant sur les fonds de commerce et baux commerciaux.

N’hésitez pas à nous contacter dès maintenant pour bénéficier de nos services !

Contacter Maître FACCHINI