Selon l’article L145-14 du Code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
En pratique, le bailleur qui refuse, à son locataire, le renouvellement du bail commercial doit l’indemniser.
En effet, l’indemnité d’éviction est une protection offerte aux commerçants titulaires d’un bail commercial.
Comment évaluer le montant de l’indemnité d’éviction ?
Tout d’abord, il faut relever que l’indemnité d’éviction doit couvrir l’intégralité du préjudice causé.
Pour cela, il est courant de faire appel aux services d’un Expert qui se charge de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.
L’indemnité peut correspondre à la valeur vénale du fonds ou bien à la valeur du droit au bail, si celle-ci est supérieure.
A noter qu’en cas de disparition pure et simple du fonds, l’indemnité doit correspondre à la valeur de remplacement du fonds : il s’agit là d’une indemnité de remplacement.
En revanche, si l’exploitant du fonds est en mesure de l’exploiter ailleurs, dans des locaux équivalents, il s’agira d’une indemnité de déplacement.
Cette seconde hypothèse, vise le cas où la clientèle est attachée au locataire.
Attention, dans certains cas, l’indemnité d’éviction n’est pas due !
C’est le cas si :
Au jour du congé le locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale ;
L’immeuble est en état d’insalubrité (reconnue par l’autorité administrative) et doit faire l’objet, totalement ou partiellement, d’une démolition ;
Le bailleur peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire.
Me FACCHINI avocat en baux commerciaux peut vous accompagner et vous représenter dans le cadre d’une procédure relative à la détermination de l’indemnité d’éviction.
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