Location-gérance : Guide des règles & fonctionnement
Vous êtes propriétaire d’un fonds de commerce et vous souhaitez le mettre en location-gérance ?
Vous cherchez à exploiter un fonds de commerce sous le prisme de la location-gérance ?
Voici les points à connaître avant de s’engager.
Ce guide explore en détail les différents aspects liés à la location-gérance, notamment les avantages et les inconvénients, les risques ainsi que les pièges à éviter.
Sommaire
Location-gérance : définition
La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce (le Bailleur) va confier l’exploitation de son fonds à un gérant (le locataire-gérant).
Le locataire-gérant va exploiter le fonds de commerce comme s’il en était propriétaire.
Il va l’exploiter à ses risques et périls.
Avantages de la location-gérance
Pour le propriétaire
Le contrat de location-gérance est très avantageux tant pour le propriétaire du fonds de commerce que pour le locataire-gérant.
Pour le propriétaire du fonds, le principal avantage de la location-gérance résulte du fait qu’il va percevoir une redevance (soit sous la forme d’un pourcentage sur le chiffre d’affaires soit sous la forme d’un loyer fixe).
La location-gérance présente également des avantages, notamment pour les propriétaires qui ne veulent ou ne peuvent plus exploiter leurs fonds pour des raisons diverses telles que l’interdiction provisoire d’exploiter, l’ouverture d’une procédure collective ou des raisons personnelles.
Pour le locataire-gérant
La location-gérance est également un mécanisme intéressant afin de tester un éventuel repreneur, pour le vendeur, ou de pouvoir se familiariser avec le fonds de commerce, pour l’acheteur.
Pour le locataire-gérant, les avantages sont également multiples notamment celui permet de pouvoir exploiter un fonds déjà constitué avec une clientèle attachée sans avoir à payer le coût d’une cession de fonds, mais également de pouvoir apprécier la viabilité du fonds.
Inconvénients de la location-gérance
La location-gérance est un contrat qui n’est pas anodin et qui peut entrainer de lourdes conséquences.
Le propriétaire est solidairement responsable des dettes du locataire-gérant jusqu’à la publication du contrat de location-gérance.
⚠️ Attention ⚠️
A la fin du contrat de location-gérance, le propriétaire du fonds de commerce récupère le fonds de commerce en l’état.
Le propriétaire doit accepter le risque de perte de valeur de son fonds de commerce en cas de mauvaise gestion de la part du locataire-gérant.
Conditions d’accès à la location-gérance
Afin d’être autorisée, la location-gérance est soumise à plusieurs conditions.
Obligations relatives au propriétaire du fonds de commerce
Exploitation du fonds par le propriétaire
Le propriétaire d’un fonds de commerce peut le mettre en location-gérance à tout moment.
📝 Nota bene 📝
Depuis la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés, le propriétaire du fonds n’est plus soumis à une durée d’exploitation minimale de son fonds avant sa mise en location-gérance.
Par conséquent, dès la création du fonds, le propriétaire peut mettre son fonds de commerce en location-gérance
Autorisation expresse du bail commercial
Le propriétaire des locaux soumis à bail dans lequel le fonds de commerce se situe doit donner son accord pour que le fonds soit exploité par un locataire-gérant.
Obligations relatives au locataire-gérant
Les obligations du locataire-gérant sont les suivantes :
1. Avoir la capacité commerciale
2. Être immatriculé au RCS ou répertoire des métiers
3. Exploiter le fonds conformément à sa destination
Contrat de location-gérance
Le contrat de location-gérance est un contrat pouvant entraîner de lourdes responsabilités.
Par conséquent, certains points doivent nécessairement être détaillés afin de se prémunir contre d’éventuelles difficultés.
Premièrement, le contrat doit être clair et détaillé.
Les éléments fondamentaux du contrat doivent être strictement détaillés.
Il s’agit notamment :
– Montant du loyer (fixe ou proportionnel au chiffre d’affaires)
– Condition de paiement du loyer
– Durée de la location-gérance
– Obligations respectives des parties
– Responsabilités respectives des parties
– Modalités de résiliation ou de renouvellement du contrat
Deuxièmement, le propriétaire doit se renseigner sur le profil de son locataire-gérant.
Il est primordial que le propriétaire du fonds connaisse la réputation et les conditions de solvabilité du locataire-gérant afin d’ anticiper tout risque potentiel.
Troisièmement, le contrat de location-gérance doit être publié dans un journal d’annonces légales dans un délai de quinze jours à la date de signature.
💡 Important 💡
✅ Il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en fonds de commerce pour rédiger le contrat de location-gérance.
Contrat de location-gérance avec option d’achat
Le contrat de location-gérance peut être assorti d’une promesse unilatérale de vente : le propriétaire s’engage à vendre le fonds de commerce au locataire-gérant, à un prix défini à l’avance.
On parle alors de location-gérance avec option d’achat : Le locataire-gérant a la possibilité de lever l’option d’achat dans les termes initialement convenus (notamment le délai), sans quoi la promesse de vente devient caduque.
Comment sortir de la location-gérance ?
Afin de sortir de la location-gérance, il existe plusieurs possibilités :
1. Le terme du contrat :
La location-gérance expirera au terme des délais prévus contractuellement.
2. La cession du fonds de commerce :
Les parties peuvent opter pour le contrat de location-gérance afin d’évaluer la possibilité future d’une cession du fonds de commerce.
3. Résiliation anticipée ou judiciaire :
En cas de non-respect contractuel ou dans l’hypothèse d’une faillite, le contrat de location-gérance doit être résilié avant son terme.
Risques de la location-gérance
Lorsqu’un contrat de location-gérance connaît des lacunes dans sa rédaction, cela entraîne de nombreux risques tant pour le propriétaire que pour le locataire-gérant.
Parmi les risques encourus, on peut citer :
- Litiges suite au non-respect contractuel
- Comptabilité complexe entraînant des redressements fiscaux
- Atteinte à l’honneur et à la réputation du fonds de commerce
Pièges de la location-gérance à éviter
Absence de droit au renouvellement
En principe, les contrats de location-gérance sont conclus pour une durée déterminée.
A l’issue de cette durée, le locataire-gérant ne dispose d’aucun droit automatique au renouvellement du contrat.
📝 Nota bene 📝
Contrairement aux baux commerciaux, où il existe une indemnité d’éviction, le locataire-gérant du fonds de commerce ne bénéficie d’aucune indemnité de fin de contrat si celui-ci n’est pas renouvelé.
À l’issue du contrat et en l’absence de renouvellement, il doit quitter le fonds en l’état.
La fiscalité :
La fiscalité de la location-gérance est différente de la fiscalité d’une cession du fonds de commerce.
Les redevances versées au propriétaire du fonds sont soumises à la TVA au taux de 20%.
De plus, ces redevances sont des revenus d’exploitation soumis à l’impôt sur le revenu appartenant à la catégorie des BIC.
FAQ
La location-gérance d’un restaurant est-elle possible ?
Oui, cela est tout à fait possible, il y a des avantages et des inconvénients.
Selon vos projets, il peut être intéressant d’inclure une promesse de vente dans le contrat de location-gérance : Cela permet d’assortir la location-gérance du restaurant d’une option d’achat du fonds de commerce CHR.
Une question ?
Nos avocats experts en droit des affaires vous accompagnent sur tout le territoire national, pour toute démarche portant sur les fonds de commerce.
Vous êtes propriétaire d’un fonds de commerce ou locataire-gérant, vous avez des interrogations supplémentaires ?
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